Россия, 115280, Москва,
     ул. Ленинская Слобода, 19
[email protected]

Какие дома можно считать многоквартирными: решение ВС

Какие дома можно считать многоквартирными: решение ВС

Житель Приморья, проживающий в двухквартирном доме, решил расширить жилье и надстроил к квартире второй этаж. Разрешительную документацию на реконструкцию он получил позже, с соседом перепланировку не согласовал. Суды посчитали такое преобразование самовольной постройкой и постановили снести второй этаж, однако ВС обнаружил ошибки в решениях нижестоящих инстанций.

Пристроил без разрешительных документов

Владимир Сычев*, житель одной из квартир двухквартирного кирпичного жилого дома, в 2013 году решил расширить свое жилье без ведома соседа, Николая Шпакова*. Он разобрал часть двускатной крыши, надстроил себе второй этаж, а к первому пристроил новые помещения. Чтобы узаконить реконструкцию, Сычев обратился в том же году с судебным иском к администрации Михайловского муниципального района Приморского края. Он просил, чтобы его признали собственником обновленного жилья, а само оно было зарегистрировано как часть жилого дома. Последнее лишило бы соседа возможности оспорить такую реконструкцию.

Суду Сычев представил результаты экспертизы ООО "Приморский экспертно-правовой центр", которая признала, что реконструкция соответствует всем требованиям. Но Михайловский районный суд Приморского края летом 2014 года отказался удовлетворять требования заявителя. Судья Галина Ивананс пришла к выводу, что истец не доказал своего права на земельный участок под домом (дело № 2-5/2014 (2-267/2013;) ~ М-309/2013). Кроме того, не подтверждено, что проведенное переустройство квартиры не опасно и не нарушает прав соседа (суд решил, что экспертизы истца недостачно). Но решающую роль сыграло то, что истец так и не предъявил необходимых разрешений на переустройство и перепланировку квартиры.

Тем не менее, через полгода после такого решения, в феврале 2015 года, Сычев все-таки получил от администрации Михайловского муниципального района Приморского края разрешение на реконструкцию.

Не согласовал реконструкцию с соседом

В 2014 году сосед Сычева Шпаков внес изменения в ЕГРП, на основании которых его квартира стала частью жилого дома. А затем он, наоборот, стал утверждать, что дом многоквартирный – именно на этом был основан его иск к соседу (дело № 2-1/2015 (2-2/2014; 2-191/2013;) ~ М-204/2013). Шпаков заявил суду, что Сычев нарушил положения ч. 2 ст. 40 ЖК ("Изменение границ помещений в многоквартирном доме"), то есть не согласовал надстройку второго этажа с соседом. Ответчик иска не признал и настаивал на том, что дом из двух квартир нельзя признать многоквартирным, поскольку нет помещений общего пользования. Кроме того, Сычев напомнил, что его сосед сам зарегистрировал квартиру как часть жилого дома. При таком раскладе в принципе не нужно согласовывать реконструкцию с истцом, подчеркнул ответчик.

Второй этаж надо снести

Это дело рассматривала та же судья Ивананс. Она удовлетворила требования Шпакова с учетом собственного решения по иску Сычева к администрации, которое судья сочла преюдициальным (дело № 2-5/2014 (2-267/2013;) ~ М-309/2013). Помимо этого, на начало строительных работ ответчик не имел необходимого разрешения и согласия Шпакова на проведение реконструкции, констатировала судья. Она предписала Сычеву вернуть жилье в прежнее состояние.

Апелляция с выводами первой инстанции согласилась, но пояснила, что Ивананс вышла за пределы исковых требований, в которых Шпаков оспаривал лишь законность надстройки второго этажа (дело № 33-4756/2015). Поэтому все остальные работы по переустройству дома можно считать законными. В основу обоих решений лег тезис о том, что двухквартирный дом считается многоквартирным.

Двухквартирный – это не многоквартирный

Сычев нашел понимание только в Верховном суде. Судебная коллегия по гражданским делам ВС решила, что спорный объект является домом блокированной застройки (это тип малоэтажной жилой застройки; ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса) и его нельзя считать многоквартирным (дело № 56-КГ16-1).

ВС обратил внимание и на то, что Сычев хотел узаконить надстройку и получил в 2015 году разрешение. Коллегия сочла допустимой и экспертизу по заказу истца, которая одобрила реконструкцию. Судьи напомнили о том, что само по себе отсутствие разрешения на строительство не должно быть поводом отказать в иске о признании права собственности на самовольную постройку (п. 26 Постановления Пленумов ВС и ВАС от 29 апреля 2010 года № 10/22).

Не согласились в ВС и с выводом приморских судов о преюдициальности, потому что юридический статус недвижимости поменялся с тех пор, как вышло первое решение суда: вместо квартиры объект стал числиться частью жилого дома. А сам Сычев успел получить разрешение на реконструкцию, отсутствие которого в 2014 году и привело к отказу в иске.

"Тройка" под председательством Кликушина решения предыдущих инстанций отменила и отправила дело на новое рассмотрение в первую инстанцию (прим. ред. – в Михайловский районный суд оно поступило 12 мая 2016 года и пока не рассмотрено).

* – имена и фамилии изменены редакцией

Тема: Недвижимость, Незаконное строительство, Строительство, Суды и судьи

Суд: ВАС РФ, Верховный суд РФ

Законодательство: Жилищный кодекс РФ

Источник: http://pravo.ru/review/view/129917/?cl=N